เริ่มต้นทำอสังหาฯ ควรเลือก…พื้นที่..ไหนดี

สำหรับมือใหม่ทีต้องการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาฯเล็กๆนั้น ควรเริ่มต้นในพื้นที่ “#ใกล้ตัว” ก่อน ……….. ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น
.
เนื่องจากอสังหาฯมีลักษณะเฉพาะที่เกี่ยวพันโดยตรงกับ “#ทำเล” ซึ่งต้องอาศัยความรู้พื้นที่ (𝐋𝐨𝐜𝐚𝐥 𝐊𝐧𝐨𝐰-𝐇𝐨𝐰).

𝟏. #ข้อมูลอสังหาฯ ในพื้นที่ใกล้เคียงทั้งราคาซื้อ/ขาย, ราคาประเมิน หรืออัพเดทความเคลื่อนไหวในแต่ละพื้นที่
.
ซึ่งเทคนิคที่นายหน้าใช้กันคือ ฟาร์มมิ่ง (𝐅𝐚𝐫𝐦𝐢𝐧𝐠) หรือแปลเป็นภาษาไทยง่ายๆ ก็คือการทำฟาร์มเพราะเลี้ยงขึ้นมาเอง
.
แนวคิดหลักก็คือแทนที่จะควานหาอสังหาริมทรัพย์ในทุกพื้นที่แบบสะเปะสะปะ แต่จะใช้วิธีเลือกควานหาในพื้นที่ที่กำหนดเท่านั้น
.
โดยจะเน้นเลือกทำในทำเลที่ดีที่สุดเป็นหลัก ซึ่งเชื่อกันว่าวิธีการแบบนี้จะช่วยให้การควานหาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนทำได้ง่ายและเป็นไปโดยมีประสิทธิภาพมากที่สุด
.
ซึ่งการกระทำในลักษณะเช่นนี้จะทำให้เมื่อทำไประยะหนึ่งแล้ว ผู้ทำฟาร์มมิ่งจะเกิดความเชี่ยวชาญเป็นการเฉพาะเจาะจงกับทำเลในการทำฟาร์มขึ้นมาโดยอัตโนมัติ.ทำให้การเริ่มต้นในอสังหาฯนอกพื้นที่ฟาร์มมิ่ง จะเริ่มได้ช้าเพราะต้องเก็บข้อมูลใหม
่.
อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้ หากมีระบบ Platform ที่สามารถตรวจสอบราคาซื้อ/ขาย ราคาประเมินแบบ real time ออนไลน์ ก็จะทำให้ การลงทุนอสังหาฯนอกพื้นที่ฟาร์มทำง่ายขึ้น

𝟐. #บุคลากรท้องถิ่น
ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้านที่อาศัยผู้รับเหมา หรือการซ่อมแซมที่พัก หาแม่บ้านมาทำความสะอาด ถ้าต้องใช้บริการบุคลากรต่างพื้นที่
.
สิ่งที่ตามมาคือค่าใช้จ่าย “#การเดินทาง” ของบุคลากรเหล่านี้ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นทันที โดยเฉพาะนักลงทุนอสังหาฯมือใหม่ รายเล็ก ที่ยังไม่ได้มีทีมงานบุคลากรมาก่อน การไปหาบุคลากรนอกพื้นที่ ย่อมมีต้นทุนที่สูงกว่า
.
แม้ปัจจุบันจะมี Platform ที่สามารถหาช่างหรือแม่บ้าน ออนไลน์ มาช่วย.โดยช่วงแรกในระยะเริ่มต้นอาจเป็นไปได้ แต่หากเราต้องการขยายทำอสังหาฯเพิ่มขึ้น การหา ผู้รับเหมา แม่บ้าน “#คู่ใจ“ ก็เป็นสิ่งที่ควรมี และกว่าจะได้ทีมงานคู่ใจ บางครั้งก็ใช้เวลาในการหาเหมือนกัน

𝟑. #สภาพแวดล้อมในแต่ละพื้นที่ในพื้นที่ สิชล นครศรีธรรมราช ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวเดินทางไปไหว้ ไอ้ไข่ เป็นจำนวนมากทำให้ ที่พักโดยรอบคึกคักทันที
.
หรือในพื้นที่ วัดร่องขุน เชียงราย ที่มีนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางไปชมวัด ก็ทำให้พื้นที่จังหวัดเชียงรายมีที่พักเพิ่มขึ้น
.
ดังนั้น ที่พักหรืออสังหาฯในแต่ละทำเลจะมีลูกค้าที่แตกต่างกัน ซึ่งเราต้องทำความเข้าใจกับตัวเองก่อนว่า “#ลูกค้าเราคือใคร“
.
หมายเหตุ: ประเทศจีนได้จำลองการสร้าง วัดร่องขุน หรือ หอไอเฟล ฝรั่งเศส คุณคิดจะทำให้นักท่องเที่ยวที่อยากเดินทางไป วัดร่องขุน หรือ หอไอเฟล ลดลงหรือไม่.อ้างอิง:https://travel.mthai.com/world-travel/169759.html
.
การที่ต่างชาติจะเข้ามาแข่งขันทำอสังหาฯโดยเฉพาะในพื้นที่ไม่ใหญ่ ยิ่งเป็นลักษณะเจาะทำเลยิ่งทำได้ยาก
.
โดยส่วนตัวผมเคยซื้ออสังหา ในทำเลกลางเมือง ส่วนใหญ่ผู้ถือกรรมสิทธิ์จะอายุ 40+ ซึ่งบางครั้งจะหาซื้อจากประกาศในออนไลน์ไม่ได้
.
บางท่านอาจแย้งว่า ทำเลดีๆ โครงการใหม่ๆ ก็มีผู้ถือกรรมสิทธิ์อายุไม่มาก ซึ่งผมเห็นด้วย แต่ทำเลใหม่ๆที่เกิดขึ้น นั้นได้ถูกทำกำไรจากผู้พัฒนาโครงการไปต่อนึงแล้ว
.
ซึ่งหากไม่ได้ถือครองเป็นเวลานานพอ การซื้ออสังหาฯใหม่ แล้วนำมาพัฒนา เพื่อทำกำไรต่อเพิ่มอีกจะทำได้ยากกว่า ยกเว้น การปล่อยเช่า แต่ต้องเป็นโครงการที่มีจำนวนไม่มาก Supply น้อยเพื่อให้มีอำนาจต่อรองในตลาดมากกว่าฝั่ง Demand
.
ดังนั้นหากเปรียบเทียบกับธุรกิจอื่นๆ เช่น การซื้อมาขายไป จะเห็นได้ว่า ต่างชาติสามารถเข้ามาแข่งขันได้ง่ายเมื่อเที่ยบกับธุรกิจอสังหาฯ
.
ดังนั้นการลงทุนในอสังหาฯ หากเราเริ่มต้นในพื้นที่ “#ใกล้ตัว” และมองตลาดและลูกค้าให้ออก เราจะมีข้อได้เปรียบจาก 𝐔𝐧𝐟𝐚𝐢𝐫 𝐂𝐨𝐦𝐩𝐞𝐭𝐢𝐭𝐢𝐯𝐞 𝐀𝐝𝐯𝐚𝐧𝐭𝐚𝐠𝐞 ทันที
.
คำเตือน: ข้อมูลข้างต้นเป็นประสบการณ์ส่วนตัว ซึ่งอาจมีความแตกต่างกันไปในแต่ละท่าน ดังนั้นควรนำไปศึกษาและปรับให้เหมาะกับผู้ลงทุนในแต่ละท่านหากมีคำแนะนำ ติชม หรือ ต้องการสอบถามเพิ่มเติมสามารถคอมเม้นท์มาที่ใต้โพสต์นี้ได้นะครับ