ฝ่าวิกฤติอสังหาฯ ยุคโควิด ด้วยสถิติช่องทางการตลาด (4)

ผมได้รับ inbox จากหลายคนที่สนใจลงทุน ด้านอสังหาฯเพิ่มเติม แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มจากตรงไหนดี
.
อสังหาฯนั้นมีหลายมุม ทั้งการทำโครงการบ้านขาย ทำอพาร์เม้นท์ปล่อยเช่า ทำบ้านพักตากอากาศ เป็นนายหน้าขายบ้าน ทำ Airbnb ดังนั้นเนื่องจากมันกว้างมาก ผมเข้าใจว่าหลายคนจึงมักตั้งคำถาม
.
“#อยากทำอสังหาฯควรเริ่มต้นยังไง”
.
เบื้องต้นผมอยากให้มาทำเข้าใจเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาฯกันก่อน.ธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจ 𝗟𝗼𝗰𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗯𝗮𝘀𝗲 ซึ่งแตกต่างจากธุรกิจขายของออนไลน์ที่สามารถขายสินค้าและส่งสินค้าให้กับใครก็ได้บนโลกใบนี้
.

ธุรกิจ 𝗟𝗼𝗰𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗯𝗮𝘀𝗲 จึงมีทั้งจุดแข็งและจุดอ่อนคือ
.
#จุดแข็ง: มีคู่แข่งเกิดขึ้นได้ยาก เช่น คนจีนจะเข้ามาทำอสังหาฯแข่งขันในไทย ถ้าจะมาสร้างขายก็ต้องหาผู้รับเหมา หาทีมขายทีมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
.
หรือถ้าทำปล่อยเช่า ก็ต้องหาแม่บ้านคนพื้นที่ ดังนั้นถ้าจะทำ จำเป็นต้องมี “𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 ท้องถิ่น”
.
#จุดอ่อน: ในทางกลับกัน ถ้าเราถนัดหรือมีความรู้เชี่ยวชาญทำอสังหาฯในพื้นที่ไหนแล้ว เราจะขยายไปทำในต่างพื้นที่ ก็ทำได้ยากเช่นกัน ถ้าจะทำก็ต้องหา “𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 ท้องถิ่น”
.
.

ดังนั้นหัวใจสำคัญในการทำอสังหาฯนั้นคือ “#ช่องทางการตลาด”
.
เพราะการซื้อ-ขาย หรือบริการจะเกิดขึ้นได้ด้วยเงื่อนไขเดียวคือ “#ลูกค้าต้องเดินทาง” มายังอสังหาฯเรา เท่านั้น ไม่สามารถส่งมอบทางออนไลน์ได้
.
เราจึงต้องเรียนรู้และวางแผนกลยุทธเกี่ยวกับช่องทางการตลาดเพื่อดึงลูกค้าให้เดินทางมายังอสังหาฯของเราให้มากที่สุด
.
ทำให้การเก็บข้อมูล “#สถิติ” ในทุกๆช่องทางการตลาดเพื่อนำมาวิเคราะห์ มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง
.
การจะเริ่มต้นทำอสังหาฯเพื่อให้ได้สถิตินี้ ผมมีแนวทาง 3 ข้อครับ
.
ดูสถิติแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯในแต่ละพื้นที่ แต่ละประเภท
.
เพื่อเลือกทำเล และรูปแบบในการทำอสังหาฯ ซึ่งสามารถใช้ 𝗚𝗼𝗼𝗴𝗹𝗲 𝗧𝗿𝗲𝗻𝗱, 𝗨𝗿𝗯𝗲𝗿𝘀𝘂𝗴𝗴𝗲𝘀𝘁
.
ตัวอย่างคำค้น เพื่อนำมาวิเคราะห์แนวโน้มความต้องการ“บ้านพักติดทะเล” “ที่พักเชียงใหม่” “บ้านเดี่ยวพระราม 2” “คอนโด พระราม9”
.
ถ้าแนวโน้มสถิติธุรกิจอสังหาฯที่น่าสนใจ อยู่ในทำเลที่เราคุ้นเคย ก็ข้ามไปข้อ 3 ได้เลย
.
แต่ถ้าไม่ใช่ทำเลที่เราคุ้นเคย แล้วอยากลงมือทำ สิ่งที่ควรทำคือ หา 𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 ท้องถิ่น เพื่อให้ได้มาซึ่งข้อ 3
.
สถิติ “#ช่องทางการตลาด” ซึ่งผมขอยกตัวอย่างกรณีของผมคือ ผมทำบ้านพักตากอากาศในพื้นที่ศรีราชา ชลบุรี
.
โดยใช้ช่องทางการตลาดผ่าน 𝗙𝗮𝗰𝗲𝗯𝗼𝗼𝗸 𝗔𝗱𝘀, 𝗪𝗲𝗯𝘀𝗶𝘁𝗲, 𝗚𝗼𝗼𝗴𝗹𝗲 𝗔𝗱𝘀(𝗦𝗘𝗠, 𝗚𝗗𝗡), 𝗢𝗧𝗔 (𝗔𝗶𝗿𝗯𝗻𝗯, 𝗕𝗼𝗼𝗸𝗶𝗻𝗴, 𝗔𝗴𝗼𝗱𝗮), 𝗚𝗼𝗼𝗴𝗹𝗲 𝗠𝘆 𝗕𝘂𝘀𝗶𝗻𝗲𝘀𝘀(𝗚𝗼𝗼𝗴𝗹𝗲 𝗠𝗮𝗽)
.
สถิติเบื้องต้นที่ผมได้มาในแต่ละช่องทาง
.
GDN เพื่อดึงลูกค้าเข้า Website โดยติด Google Analytics เพื่อดูสถิติคนเข้าเว็บ
.
ซึ่งพบว่าช่องทางนี้สามารถเข้าถึงลูกค้าเป็นจำนวนมาก แต่มีคนโทรมาสอบถาม และ Add lineOA เข้ามาไม่มากนัก
.
แต่ผมยังคงพอใจกับช่องทางนี้เพราะต้องการเก็บ Traffic คนเข้าเว็บ มาต่อยอดใน Facebook Ads
.
SEM ผมใช้ Keyword(KW) เฉพาะกลุ่ม ทำให้มีคนเข้ามาน้อยมาก แต่ตรงกลุ่มมาก เรียกว่าเข้ามาน้อย แต่มีสัดส่วนการจองสูง
.
Google My Business พยายามอัพรูปบ่อยๆ จะเพิ่มการมองเห็นสถิติ คนค้นหาจาก Google Map
.
รวมถึง Google Search ที่ถูกดึงไปแสดงผลมีสูงมาก เป็นช่องทางที่ฟรี มีลูกค้า แคบรูปจาก Google My Business เข้ามาสอบถามก่อนจองอยู่บ่อยครั้ง
.
อ่านข้อมูลเพิ่มเติมการนำ Google My Business ไปใช้งานจริง:
https://bit.ly/3dOClQchttps://bit.ly/3xnYRHt
OTA ถือว่าเป็นช่องทางที่ใหญ่มากและตรงกลุ่มเป้าหมายในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว เพราะเข้าถึง นักท่องเที่ยวทั่วโลก
.
แต่ด้วยสถาณการณ์ปัจจุบันที่ปิดประเทศ ทำให้มีเฉพาะกลุ่มลูกค้าคนไทยเท่านั้น ที่เข้ามาจอง โดยช่องทางที่นิยมคือ Agoda, Booking.สำหรับ Airbnb นั้น ระบบ สถิติ หลังบ้านถือว่าทำได้ดีกว่า OTA เจ้าอื่นๆ และเข้าถึงนักท่องเที่ยวในจำนวนมากโดยเฉพาะชาวต่างชาติ
.
แต่เนื่องจากอยู่ในช่วงปิดประเทศจึงมีลูกค้าจากช่องทางนี้น้อยมาก อย่างไรก็ตามผมมองเห็นความสำคัญในการหาลูกค้าต่างชาติผ่านช่องทางนี้ในอนาคต
.
ผมจึงทำโปรโมชั่น เพื่อแจ้งลูกค้าบางรายที่มาจากช่องทางอื่นให้เข้าไปจองใน Airbnb ซึ่งส่งผลให้การแสดงผล และการจัดลำดับที่พักใน Airbnb เพิ่มสูงขึ้น โดยผมทำรอไว้รองรับ การเปิดประเทศเพื่อจับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติ
.
Facebook Ads ถือว่าเป็น ช่องทางหาลูกค้าหลัก โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวคนไทย
.
ตัวอย่างสถิติ Facebook แบบ Organic ในการทำอาชีพนายหน้าขายบ้าน: เพื่อให้ทราบว่าบ้านทำเลไหน ราคาเท่าไหร่ ในทำเลไหน มีความต้องการ
.
ข้อมูลอ้างอิง: https://bit.ly/3evYkKT
.
.

จะเห็นได้ว่าหากเราใช้ “ช่องทางการตลาด” แค่บางส่วน เราอาจจะเห็นข้อมูลธุรกิจเราไม่ครบ บางคนเคยใช้ Airbnb ซึ่งเคยสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ
.
เมื่ออยู่ในภาวะปิดประเทศ ทำให้การหาลูกค้าจากช่องทางนี้ทำได้ยาก หากเราปรับมาใช้ช่องทางอื่นๆเพิ่ม
.
และบางช่องทางฟรี ไม่เสียค่าใช้จ่าย ก็จะทำให้เราเห็นภาพธุรกิจเราชัดขึ้น เพื่อนำมาวางแผนปรับกลยุทธ ในการทำอสังหาฯได้ง่ายขึ้น
.
.
ดังนั้นจึงไม่มี “ช่องทางการตลาด” ไหนที่ดีที่สุด และไม่ควรนำมาเปรียบเทียบกัน เพราะช่องทางการตลาดบางตัวเหมาะกับการใช้งานในแต่ละช่วงเวลาที่แตกต่างกัน.ซึ่งในธุรกิจอสังหาฯทุกๆประเภท(ซื้อขาย ปล่อยเช่า ทำโครงการ ฯลฯ) ควรใช้ช่องทางการตลาดที่หลากหลายเช่นกัน
.
โดยถ้าเราศึกษาเรียนรู้ แม้จะไม่ได้ลูกค้าจากช่องทางนั้น แต่เราได้ “ความรู้เพิ่ม” ทันทีที่ลงมือทำและได้ประโยชน์ทันทีที่ลงมือทำเช่นกัน
.
.

นอกจากนี้สถิติ สุดท้ายซึ่งสำคัญมากๆ คือการเก็บสถิติคนซื้อหรือใช้บริการหรือสถิติที่เกิด 𝗖̾𝗼̾𝗻̾𝘃̾𝗲̾𝗿̾𝘀̾𝗶̾𝗼̾𝗻̾ ̾จ̾ร̾ิ̾ง̾

.
ซึ่งสถิตินี้ ถ้าไม่ได้อยู่ในพื้นที่และไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาฯในพื้นที่นั้นๆ จะไม่มีทางทราบข้อมูลได้เลย หรือแม้แต่สถิติ Google My Business คุณจะได้สถิตอย่างไรถ้าไม่มีธุรกิจ ปักมุดบนแผนที่ Google Map ในพื้นที่นั้นๆ
.
เชื่อหรือไม่ว่า คนที่มาพักบ้านผมมากที่สุด 70% เป็น “#คนพื้นที่” ทั้งๆที่ผมตั้งใจทำบ้านพักตากอากาศไว้รองรับคนนอกพื้นที่ที่ต้องการมาท่องเที่ยวพักผ่อน
.
.
การหา 𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 ท้องถิ่น จึงมีความสำคัญมากหากต้องการเริ่มทำอสังหาฯในทำเลนั้นๆ
.
.
ครั้งหน้าผมจะมาเขียนเกี่ยวกับการ หา 𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 ท้องถิ่น ซึ่งหลายคนอาจจะมองว่าเป็นนักลงทุน และต้องใช้เงินเยอะ
.
แต่จริงๆแล้วแทบไม่ต้องใช้เงินเลย หากเรามีความสามารถในบางมุม แล้วเอาไป “#ต่อยอด” โดยหา 𝗣𝗮𝗿𝘁𝗻𝗲𝗿 มาช่วยเราในมุมที่เราไม่ถนัด
.
.

#หมายเหตุ: ข้อมุลข้างต้นเป็นเพียงประสบการณ์ส่วนตัวในช่วงเวลาหนึ่งๆ ซึ่งในอนาคตข้อมูลดังกล่าวอาจเปลี่ยนแปลงไป
.
ตามแนวโน้มธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงเร็วขึ้นๆเรื่อยๆ ดังนั้นควรนำข้อมูลไปประยุก ปรับใช้ต่อยอดให้เหมาะสมอีกครั้ง ก่อนตัดสินใจทำอสังหาฯ
ภาพประกอบ: ลานเซิร์ฟสเก็ตริมทะเลบางพระ ศรีราชา
https://bit.ly/32TSgX3