ประสบการณ์ที่ดี ช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาฯ

หลายครั้งที่ผมมักเจอคำถามจากนักลงทุนในอสังหาฯ
#รับฝากขายอสังหาไหม
ขายมาตั้งนานแล้วยังขายไม่ได้เลย พอมีคำแนะนำไหม
.
และทุกครั้งที่ผมได้ยินคำถามแบบนี้ ผมรู้สึกกังวลและเป็นห่วงทุกครั้งเพราะเข้าใจดีว่าคนทำอสังหาแล้วติดมือมีความทุกข์มากแค่ไหน
.
เนื่องจากส่วนใหญ่ใช้การ 𝐥𝐞𝐯𝐞𝐫𝐚𝐠𝐞 ทางการเงิน การไปขอสินเชื่อธนาคารเพื่อมาลงทุน
.
ดังนั้นถ้าลงทุนเลือกผิดทาง การตัดใจขายขาดทุนอาจทำได้ไม่ง่ายนักเพราะแม้ขายขาดทุนแต่ยังมีภาระหนี้ที่ต้องใช้คืนธนาคาร
.
โดยเฉพาะในช่วงวิกฤตโควิดทำให้กำลังซื้อลดลงจากสภาพเศรษฐกิจที่ตกต่ำ
.
ดังนั้นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ราคา อาจทำได้ไม่ง่ายนักซึ่งปัจจุบันมีเครื่องมือเพิ่มขึ้นมามาก ด้วยเทคโนโลยีที่พัฒนาเพิ่มขึ้นจากในอดีต ที่สามารถเข้ามาช่วยแก้ปัญหาการลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งผมขอมาแชร์ในโพสต์ต่อๆไป
.
สำหรับวันนี้ผมขอแชร์แนวทางหนึ่งในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้อสังหาริมทรัพย์ คือ #การเพิ่มประสบการณ์ที่ดีๆ ให้กับผู้คนที่ผ่านเข้ามาในบริเวณทำเลอสังหาริมทรัพย์ของเรา
.
ผมเชื่อว่าหลายคนคงทราบดีเกี่ยวกับของฝากขึ้นชื่อของตลาดหนองมนชลบุรี
.
ใช่ครับ ข้าวหลามหนองมน นั่งเองครับ
.
ถ้าใครเคยผ่านบริเวณตลาดหนองมนจะเห็นได้ว่ามีร้านขายข้าวหลามเรียงรายกันเป็นสิบๆร้านริมถนนสุขุมวิท
.
และถ้าสังเกตให้ดีจะขายอยู่ฝั่งเดียวคือฝั่งขาออกไปกรุงเทพฯหรือเป็นของฝากที่ซื้อกลับไปกรุงเทพฯ
.
ทำให้ทำเลฝั่งตรงข้ามไม่มีร้านขายข้าวหลามเลย ทั้งๆที่อยู่บนถนนเส้นเดียวกัน อยู่ริมถนนสุขุมวิทเหมือนกัน
.
#ทำเลที่ตั้ง จึงมีผลต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
.
โดยปัจจุบันเราสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากอสังหาริมทรัพย์จากทำเลทางภูมิศาสตร์ ด้วยการเพิ่มประสบการณ์ที่ดีๆลงไป หรือสร้างทำเลบนโลกออนไลน์ที่โดดเด่นขึ้นมา
.
วันนี้ผมจึงมาขอแชร์ ร้านขาย #ข้าวหลามแม่นิยม ที่อยู่บนถนนเนตรดี
.
เป็นร้านที่คนต่อแถวซื้อเยอะมากทั้งๆที่ไม่ได้อยู่บนถนนสุขุมวิท โดยตั้งอยู่ในซอยเล็กๆคือ ซอยเนตรดี
.
อันที่จริงแล้วทำเล ในซอย เนตรดี ถือว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพเหมือนกัน เพราะสามารถขับรถเลี่ยงหลบบริเวณตลาดหนองมนที่มีการจราจรหนาแน่นไปยังชายหาดบางแสนได้
.
แต่ถ้าเทียบกับทำเลถนนสุขุมวิทแล้ว ศักยภาพในซอยเนตรดี ถือว่าไม่ได้ดีเทียบเท่ากับถนนสุขุมวิท เพราะเป็นเพียงแค่ถนนที่รถวิ่งผ่านได้ 2 เลนสวนกัน
.
พื้นที่จอดรถหน้าร้านก็มีน้อยต่างกับถนนสุขุมวิทโดยสิ้นเชิง
.
แล้วทำไมร้านแม่นิยมถึง #ขายดี
.
สิ่งที่ผมสังเกตุเห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนคือ ร้านนำวิธีการทำข้าวหลามตั้งแต่ตัดกระบอกไม้ไผ่เอาข้าวหลามมาอยู่บริเวณหน้าร้าน.ซึ่งคล้ายกับแนวทางยุคนึงสมัยร้านขายขนมปัง ที่นำเตาปิ้งขนมปังมาไว้บริเวณหน้าร้าน
.
โดยที่ร้านการเผาข้าวหลามแบบดั่งเดิมคือ ใช้กากมะพร้าว ซึ่งทำให้มีกลิ่นหอม.หลายท่านอาจจะยังไม่ทราบว่า ปัจจุบันการเผาข้าวหลามส่วนใหญ่จะใช้เตาแก๊สเนื่องจากสะดวกกว่า
.
จึงทำให้ร้านแม่นิยมมีเอกลักษณ์ที่แตกต่างออกไป จนทำให้ผู้คนหยุดแวะเข้ามาซื้อข้าวหลามพร้อมได้รับ #ประสบการณ์ การเผาข้าวหลามแบบดั่งเดิม
.
ตามมาด้วยการบอกต่อและซื้อซ้ำๆ ส่งผลทำให้มีลูกค้า ประจำเพิ่มมากขึ้น.ทำเลบริเวณหน้าร้านจึงคึกคักเป็นอย่างยิ่งและแน่นอนย่อมส่งผลต่อมูลค่าอสังหาฯด้วยเช่นกัน.นอกจากนี้ถ้ามองลึกเข้าไป พบว่าทำเลบริเวณร้านนั้นเป็นพื้น #ที่ดินเปล่า แล้วสร้างเพียงหลังคาคลุมพื้นที่ร้านค้าเท่านั้น (ชมคลิปทำเลร้านในคอมเม้นท์)
.
ซึ่งหากเปรียบเทียบกับบริเวณรอบข้าง ที่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างสูง 2-3 ชั้น มูลค่าอสังหาฯของร้านแม่นิยม หากประเมินราคาออกมาแล้วถือว่ามีมูลค่าน้อยกว่าแน่นอน
.
ซึ่งผมอยากให้ความเห็นว่า #ราคาประเมินสูง ก็ใช่ว่าจะเป็น #ทำเลที่ตลาดต้องการ
.
โดยผมได้ข้อมูลจากคุณป้าที่ขายข้าวหลามอีกทีว่า(ถ้าข้อมูลผิดพลาดต้องขออภัย)
.
เดิมทีเจ้าของร้าน เช่าพื้นที่ดินฝั่งตรงข้ามร้าน เพื่อใช้เป็นพื้นที่เผาข้าวหลาม ต่อมาพอธุรกิจเริ่มเติบโต จึงได้ขอซื้อที่ดินดังกล่าวมา
.
ซึ่งผมสังเกตในละแวกข้างเคียงมีป้ายประกาศขายอสังหาฯอยู่หลายแห่ง และบางแห่งที่ สิ่งปลูกสร้างด้วย และทำเลดี ราคาประเมินก็สูง
.
เราจึงต้องทำความเข้าใจว่า ทำเลที่ดีราคาสูง กับ ทำเลทำเงินที่ตลาดต้องการมีความแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
.
ซึ่งหากใช้หลักการในการทำอสังหาฯ ในการซื้อขาย ที่ดินเปล่าจะมีคนสนใจน้อยกว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินเปล่าจะขายได้ยากกว่า.โดยหลักการแล้วก็ควรเป็นเช่นนั้น เพียงแต่ว่าทำเลที่ทำเงินกับทำเลที่ถูกประเมินราคาจากสิ่งปลูกสร้างมีบริบทที่ต่างกัน.แน่นอนทำเลทำเงิน จำเป็นต้องใช้การประเมินมูลค่าทางธุรกิจเข้ามาประกอบด้วย ซึ่งถ้านำ ธุรกิจ x ทำเลอสังหาฯ ก็ช่วยให้การขายอสังหาฯทำได้ง่ายขึ้น
.
โดยการขายอสังหาพร้อมธุรกิจที่สร้างกระแสเงินสด เป็นที่น่าสนใจต่อนักลงทุนมากกว่าการขายอสังหาเพียงอย่างเดียว
.
หลายคนอาจมองว่าทำธุรกิจแล้วขายดีขนาดนี้ #ใครจะยอมขาย.ของแบบนี้ไม่มีใครขายกันหรอก
.
จริงครับ ผมเห็นด้วย หายากครับที่คนจะขาย แต่ใช่ว่าจะไม่มีเลย
.
ถ้ามองในแง่ธุรกิจ 𝐬𝐭𝐚𝐫𝐭𝐮𝐩 ที่ต้องการกลยุทธ์เพื่อ 𝐞𝐱𝐢𝐭 หรือขายกิจการ
.
ยกตัวอย่างเช่น 𝐖𝐨𝐧𝐠𝐧𝐚𝐢 เธอเป็นแพลตฟอร์มขอบคุณไทยระดับแนวหน้า ทำไมถึงขายกิจการให้ 𝐋𝐢𝐧𝐞
.
หรือ 𝐈𝐆(𝐈𝐧𝐬𝐭𝐚𝐠𝐫𝐚𝐦) ก็ยังขายกิจการให้กับ 𝐟𝐚𝐜𝐞𝐛𝐨𝐨𝐤
.
เพราะการทำธุรกิจนั้นมีบริบทต่างกัน นักลงทุนบางท่านต้องการต่อยอดไม่ต้องการเริ่มทำธุรกิจในการหาฐานลูกค้า คนที่ขายธุรกิจบางทีเขาต้องการเงินเพิ่มไปขยายธุรกิจอื่นต่อ
.
นักลงทุนใช้ “เงิน” ซื้อ “โอกาส” และ “เวลา” ในการสร้างธุรกิจ.นักธุรกิจใช้ “เวลา” สร้างธุรกิจ และบางคนก็ต้องการขายธุรกิจเพื่อนำ “เงิน” ไปสร้าง “โอกาส” ทำธุรกิจใหม่ที่ใหญ่ขึ้นกว่าเดิม
.
นอกเรื่องไปเยอะ กลับมาที่ร้านแม่นิยมขายกิจการสิ่งที่ตามมาคือ.ราคาที่ขายไม่ใช่แค่มูลค่าที่ดินหรืออสังหาฯเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงฐานลูกค้า โดยเฉพาะลูกค้าประจำที่สามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
.
การลงทุนในอสังหาฯในยุคต่อไป จึงควรมีความรู้แบบองค์รวมเพื่อนำมาประยุกต์อสังหาฯในหลายมิติ
.
โดยเฉพาะในปัจจุบันที่มีเงินล้นตลาด สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เข้าไปถึงยังกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ (แม้รายย่อยยังคงเข้าถึงสินเชื่อยาก)
.
คุณคิดว่า……
นักลงทุนที่มีเงิน 100 ล้านบาท เขาจะนำเงินทั้งหมดมาฝากธนาคารเพื่อให้ได้ผลตอบแทนคือดอกเบี้ยเงินฝากหรือไม่
.
ดังนั้นถ้าธุรกิจไหนสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก นักลงทุนก็พร้อมซื้อกิจการ
.
โดยมีธุรกิจมากมายที่ต้องอาศัยทำเลอสังหาริมทรัพย์ เพราะไม่ใช่ทุกธุรกิจที่สามารถทำเงินบนโลกออนไลน์ได้
.
โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจที่อาศัยการสร้างประสบการณ์ดีๆให้ลูกค้า โดยที่ลูกค้าจะต้องมาสัมผัสบรรยากาศนั้นๆด้วยตัวเอง.ยกตัวอย่างเช่น ขายอาหาร เปิดร้านขายของฝาก ทำโกดัง เปิดให้เช่าที่พัก ร้านคลินิค ร้านเสริมความงาม ร้านหมอฟัน ฯลฯ
.
อสังหาฯ + อยู่อาศัย ==> บุคคลทั่วไป (กำลังซื้อลดลง)
.
อสังหาฯ + ประสบการณ์ที่ดี (ธุรกิจ + การตลาด) ==> นักลงทุน(สินเชื่อล้นตลาด)
.
อสังหาฯมีวงจรวัฏจักรของตัวมันเอง ผมไม่กล้าฟันธงว่าลงทุนอสังหาฯแบบไหนดีกว่ากัน เพราะขึ้นกับช่วงเวลาในขณะนั้นว่าเราควร #ปรับตัว อย่างไร
.
สิ่งหนึ่งที่อยากให้เปิดใจคือ การเรียนรู้เพิ่มเติมสิ่งใหม่ๆ ไม่ใช้ #ท่าเดิมๆ ในการลงทุนอสังหาฯ อย่างน้อยที่สุดตัวเราก็พัฒนาและแก้ไขปัญหาอสังหาฯติดมือได้หลากหลายแนวทางมากขึ้น
.
ถ้าไม่ถนัดทำธุรกิจ เป็นไปได้ควรมาหาคนที่ถนัดธุรกิจด้านนั้นๆเข้ามาช่วย อาจเป็นการร่วมลงทุน อย่างน้อย อสังหาฯเราจะได้มีกระแสเงินสดเข้ามาดีกว่าปล่อยทิ้งไว้
.
ขอบคุณทุกท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ หากมีคำแนะนำ หรือต้องการแลกเปลี่ยน รวมถึง หากมีทำเลอสังหาฯ ต้องการปรึกษาว่าควรปรับตัวอย่างไร สามารถคอมเม้นท์ หรือ inbox มาได้ครับ
#หมายเหตุ: ข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงความเห็นผ่านมุมมองจากประสบการณ์ส่วนตัว ซึ่งหากมีข้อมูลคลาดเคลื่อน ประการใดต้องขออภัยด้วยครับผมทำคลิปทำเลร้านแม่นิยม เพื่อให้ได้เห็นภาพบริเวณร้าน ซึ่งสามารถดูจากในคอมเม้นท์ด้านล่างได้ครับ
ขอบคุณภาพประกอบสวยๆจากhttps://www.freepik.com