การันตีผลตอบแทน ในอสังหาฯ… น่าลงทุน…ไหม

การลงทุนอสังหาฯจะมาคู่กับ #การเงิน เสมอ นอกเสียจากการซื้อบ้านด้วยเงินสด
.
ดังนั้นจึงมีคอร์สสอนมากมายเกี่ยวกับการนำความรู้ในการเงินมาลงทุนในอสังหาฯเพื่อสร้างผลตอบแทนแบบ 𝐋𝐞𝐯𝐞𝐫𝐚𝐠𝐞 ซึ่งทำให้ผลตอบแทนให้สูงกว่าใช้เงินสดเป็น 10-100 เท่า หรือเป็น 1,000 เท่าก็มี
.
ทำให้มีหลายคนที่ไม่เข้าใจและไม่มีข้อมูลที่เพียงพอ แล้วตัดสินใจลงทุน สุดท้ายจบที่……… เป็นหนี้สิน จนแทบ #ล้มละลาย……………..โดยส่วนตัว ผมจึงมักโดนคำถามว่าอสังหาฯ AA ควรลงทุนไหม อยู่บ่อยๆและผมมักถามกลับว่า #ทำไมถึงสนใจล่ะ
.
หลายครั้งที่ได้รับคำตอบว่า เพราะว่าได้รับผลตอบแทน การันตี XX %
.
ซึ่งต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การการันตีผลตอบแทน นั้นส่วนหนึ่งเป็น #กลยุทธทางด้านการตลาด
.
ดังนั้นเราไม่สามารถใช้แค่ “#ข้อมูลการตลาด” มาตัดสินใจในการลงทุนได้.การลงทุนในอสังหาฯโดยการปล่อยเช่านั้น เราควรหาข้อมูลเกี่ยวกับขนาดตลาด 𝐌𝐚𝐫𝐤𝐞𝐭 𝐒𝐢𝐳𝐞 ในพื้นที่เราต้องการลงทุนนั้นๆ เพื่อนำมาวิเคราะห์ความเสี่ยง
.
ซึ่งจะมีด้วยกัน 2 ส่วนคือ ฝั่ง 𝐃𝐞𝐦𝐚𝐧𝐝 𝐒𝐢𝐝𝐞 (ความต้องการเช่า) และ 𝐒𝐮𝐩𝐩𝐥𝐲 𝐒𝐢𝐝𝐞 (เจ้าของอสังหาฯที่ปล่อยเช่า)
.
โดยที่ผ่านมาผมไม่ค่อยอธิบายใครแบบนี้เพราะกลัวโดนด่า… (พูดอะไรของมันว่ะ)
.
และที่สำคัญผมก็ไม่ได้มีความรู้ด้านทฤษฎีมากนัก แต่อาศัยจากประสบการณ์ส่วนตัว
.
ดังนั้นคำแนะนำผมจึงเป็นแค่แนวทางนึงเท่านั้น ซึ่งถ้าใครอ่านมาถึงตรงนี้ และต้องการอ่านต่อ ผมขอให้นำข้อมูลที่ผมเขียน ไปประยุกต์ตามความเหมาะสม และไม่จำเป็นต้องเชื่อผมทั้งหมดครับ #Demand Side หาจากไหน
.
ถ้าวิธีง่ายก็พอจะหาได้ แต่เป็นตัวเลขแนวโน้ม โดยใช้ 𝐆𝐨𝐨𝐠𝐥𝐞 𝐓𝐫𝐞𝐧𝐝 หรือ.𝐔𝐛𝐞𝐫𝐬𝐮𝐠𝐠𝐞𝐬𝐭 (https://neilpatel.com/ubersuggest/) อาทิเช่น “คอนโดให้เช่า รังสิต”
.
ซึ่งจะเป็นการดูจำนวน คนค้นหา ซึ่งสะท้อน (แต่ไม่ 100%) ความต้องการ ฝั่ง Demand ของผู้สนใจหาเช่าคอนโดย่านรังสิต#Supply Side หาจากไหน เราสามารถ หาจากเว็บ ที่ลงประกาศปล่อยเช่า เพื่อดูปริมาณการปล่อยเช่า ราคาเช่า หรือแม้แต่โทรไปสอบถามเกี่ยวกับรายละเอียดว่า ห้องที่ปล่อยเช่าว่างมานานหรือยัง (เราอาจจะอ้างว่า กลัวห้องว่างนานแล้ว ไม่มีคนอยู่ ห้องจะโทรม เลยอยากได้ข้อมูล)
.
หรือแม้แต่นัดเข้าไปดูห้อง เพื่อดูการตกแต่งห้อง และเที่ยบกับราคาที่ปล่อยเช่า.ซึ่งในธุรกิจอสังหาฯ ที่ผมเคยโพสต์ไปก่อนหน้านี้ จะทราบว่า เราควรเลือก “#ทำเลใกล้ตัว”
.
เพราะเราจำเป็นต้อง “#เฝ้าดู” ว่ามีการเปลี่ยนแปลงด้าน Supply side และ Demand side อย่างไร ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนซื้ออสังหาฯที่ปล่อยเช่าในบริเวณใกล้เคียง
.
สุดท้ายก็เป็นตามหลักเศรษฐศาสตร์ครับว่า ปริมาณ Supply กับ Demand สอดคล้องกันแค่ไหน เราก็พอจะประเมินความเสี่ยงว่าควรลงทุนหรือไม่
.
นอกจากนี้สำหรับในกรณี #บ้านพักตากอากาศถ้าใครลงประกาศ 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 ใน 𝐀𝐢𝐫𝐛𝐧𝐛 จะพอทราบว่ามีระบบ AI ที่แนะนำปริมาณการเข้าพัก ราคาที่ควรปล่อย ช่วงเวลาที่ปล่อยเช่าว่ามี peak ช่วงไหน ซึ่งทำให้ทราบข้อมูลฝั่ง Demand Side หรือหากต้องการลงลึกไปอีกก็อาจสมัครหาข้อมูลจาก AirDNA (https://www.airdna.co/) ที่ ต้องการดู Data Analytics ที่ลึกลงไปอีกได้ด้วย
.
ผมจึงอยากแชร์โพสต์นี้ ให้หลายท่านได้รู้แนวทางในการ “#หาข้อมูลเพื่อศึกษา” บางส่วนก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนครับ
.
#คำเตือน: ขอย้ำอีกครั้งว่า ข้อมูลข้างต้นเป็นประสบการณ์ส่วนตัว ไม่ควรเชื่อผมทั้งหมด ซึ่งทุกคนสามารถหาข้อมูลแล้วตัดสินใจด้วยแนวทางของตัวเองได้ครับ
.
หากท่านใดมีคำแนะนำ หรือข้อสงสัยประการใด สามารถคอมเม้นท์ที่ใต้โพสต์นี้ได้นะครับ ขอบคุณครับ.